Как выбрать квартиру на вторичном рынке
5 мин
Что внутри?
Получите основные тезисы
Покупка квартиры на вторичке — ответственная задача: нужно найти подходящий объект недвижимости, проверить документы и продавца, убедиться, что перепланировка (если она была) узаконена, учесть все юридические нюансы в договоре и зарегистрировать сделку. В статье СберСовы разберём, что важно проверить при выборе и на что обратить внимание, если вы ищете квартиру самостоятельно.
Найдите квартиру по душе
Прежде чем приступить к поиску квартиры своей мечты, чётко определите свои пожелания к будущему жилью. Составьте перечень важных для вас характеристик, например:
- двухкомнатная квартира с объединённой кухней-гостиной и большой террасой;
- находится в пригороде, дом граничит с лесом;
- однокомнатная квартира в сталинском доме, но в центральном, престижном районе;
- жильё в новостройке с контролем доступа, охраной и благоустроенным зелёным двором.
Имея такой список, начинайте изучать объявления на сайтах недвижимости. В процессе просмотра вы сможете оценить реальные цены. Если желаемая квартира окажется дороже, чем вы рассчитывали, скорректируйте поиск, добавив список неприемлемых для вас вариантов. Например:
- квартиры на первом этаже;
- дома, построенные до 1990 года;
- отсутствие лифта;
- близость к оживлённой дороге.
Такой метод значительно ускорит процесс выбора квартиры на вторичном рынке.
Пообщайтесь с продавцом
Когда вы решаете купить квартиру не в новостройке, очень важно убедиться, что с документами всё в порядке и условия сделки вас устраивают. Чтобы это выяснить, перед покупкой стоит задать продавцу следующие вопросы.
Владелец и история объекта
- Право собственности: кому принадлежит квартира?
- Срок владения: как долго вы являетесь владельцем этой квартиры?
- Причины продажи: почему вы решили расстаться с квартирой именно в этот момент?
- Юридические нюансы: есть ли какие-либо ограничения или обременения, связанные с квартирой (например, залоговые обязательства)?
- Финансовые обязательства: есть ли задолженности по оплате коммунальных услуг?
- Правовые споры: были ли судебные разбирательства, касающиеся этой недвижимости?
Документация и законность
- Подтверждение права собственности: какие документы подтверждают, что квартира принадлежит продавцу?
- Перепланировки: были ли в квартире изменения планировки? Если да, то оформлены ли они официально?
- Права третьих лиц: зарегистрированы ли в квартире несовершеннолетние дети или другие лица, которые имеют право на проживание даже после продажи?
- Приватизация: была ли приватизация проведена в соответствии с законом и с учётом прав всех, кто имел на это право?
Состояние дома и квартиры
- Конструктивные особенности: когда был построен дом и из каких материалов возведены стены?
- Инженерные системы: в каком состоянии находятся системы отопления, водоснабжения и электроснабжения? Есть ли проблемы с ними?
- Капитальный ремонт: когда в последний раз проводился капитальный ремонт здания?
- Теплоизоляция: насколько хорошо утеплены стены и окна? Требуется ли замена стеклопакетов?
- Структура дома: сколько этажей в здании и есть ли лифт?
- Дополнительные помещения: есть ли доступ к чердакам, подвалам или кладовым?
Окружение и район
- Доступность инфраструктуры: насколько удобно расположены остановки общественного транспорта, школы, детские сады, медицинские учреждения и магазины?
- Перспективы развития района: планируется ли строительство новых жилых комплексов, дорог или промышленных объектов поблизости?
- Уровень шума: насколько шумно в районе в дневное и ночное время?
- Парковка: достаточно ли парковочных мест рядом с домом?
Финансовые условия сделки
- Торг: возможен ли торг, или цена окончательная?
- Условия оплаты: предусмотрена ли возможность рассрочки платежа?
- Включённые расходы: входят ли в стоимость нотариальные услуги и расходы на регистрацию сделки?
- Юридическое сопровождение: потребуется ли помощь в оформлении документов и регистрации перехода права собственности?
Совет: для вашей дополнительной защиты можете обратиться к опытному юристу или риелтору, который проверит все документы и поможет с оформлением сделки.
Осмотрите квартиру лично
При покупке жилья на вторичном рынке перед заключением сделки обязательно проведите личный осмотр квартиры с продавцом.
Обратите внимание на следующие моменты
- Состояние дома и подъезда: оцените состояние здания и мест общего пользования. Жёлтые пятна на потолке или стенах могут указывать на проблемы с крышей, а неухоженный подъезд – на неблагополучных соседей.
- Окружающая территория: проверьте наличие и состояние детских и спортивных площадок, дорожек, скамеек и освещения во дворе.
- Планировка: сравните фактическую планировку квартиры с данными технического паспорта. Любые изменения должны быть официально оформлены и отражены в документах.
Важно: банки не выдают ипотеку на квартиры с неузаконенными перепланировками. - Внутреннее состояние квартиры: проверьте работоспособность электрики (включите свет), водоснабжения (откройте краны), осмотрите проводку, сантехнические шкафы, окна, двери и потолки на предмет протечек или следов затопления. Обнаружение чёрной плесени – серьёзный повод отказаться от покупки.
Если квартира и её расположение вас устраивают, переходите к проверке юридической чистоты объекта.
Проверьте документы
Перед совершением сделки купли-продажи недвижимости на вторичном рынке крайне важно тщательно проверить пакет документов. Это поможет избежать неприятных сюрпризов и юридических проблем в будущем.
Документы, подтверждающие личность и право собственности
- Выписка из ЕГРН. Иногда продавцы показывают выписку из ЕГРН прямо во время просмотра, но такое случается нечасто. При её наличии важно обратить внимание на актуальность выписки, в большинстве случаев документ действителен всего 30 дней. Учитывая эти нюансы, вы можете заказать выписку самостоятельно. Сделать это можно двумя способами.
Важно: с 1 марта 2023 года вступили в силу изменения в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». Теперь по умолчанию в выписке из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости, принадлежащего физическому лицу, скрыты данные о собственнике.
По вашей просьбе собственник может сам раскрыть эти данные — для этого ему нужно подать соответствующее заявление в Росреестр. Либо же совместно с собственником можно обратиться к нотариусу для получения выписки из ЕГРН, содержащей сведения о правообладателе.
- Паспорт владельца. Убедитесь, что данные в паспорте продавца полностью соответствуют информации, указанной в других документах на недвижимость.
Правоустанавливающие документы
- Договор передачи недвижимости. Если квартира была получена от государства и приватизирована, продавец должен предоставить договор передачи.
- Договор купли-продажи. Если квартира была приобретена ранее, необходим договор купли-продажи.
- Свидетельство о праве на наследство. В случае, если недвижимость была получена по наследству, требуется соответствующее свидетельство.
Документы, касающиеся полномочий и состояния продавца
- Доверенность на совершение сделок. Если продавец действует по доверенности, необходимо тщательно проверить её подлинность. Для этого можно воспользоваться сервисом Федеральной нотариальной палаты, введя реквизиты документа. Важно, чтобы в доверенности было чётко указано право на продажу именно этой квартиры.
- Справка из психоневрологического диспансера. Этот документ подтверждает дееспособность продавца. Отсутствие такой справки или наличие информации о недееспособности может привести к оспариванию сделки родственниками и потере квартиры.
Документы, отражающие информацию о жильцах и задолженностях
- Единый жилищный документ (ЕЖД) или аналогичная справка. Этот документ, выдаваемый в МФЦ, едином расчётном центре или через портал Госуслуг, содержит информацию о составе семьи, регистрации, собственниках и другие важные сведения.
Важно: в некоторых регионах ЕЖД может отсутствовать, и вместо него может выдаваться справка о зарегистрированных жильцах. Перед передачей денег необходимо убедиться, что все ранее зарегистрированные жильцы сняты с регистрационного учёта. - Согласие супруга/супруги. Если продавец приобрёл квартиру в браке, требуется нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу.
- Документы об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Попросите предоставить последнюю квитанцию об оплате коммунальных услуг или справку об отсутствии долгов. В случае наличия задолженностей, особенно по капитальному ремонту, они перейдут к новому собственнику, поэтому их необходимо погасить до сделки.
Подготовьтесь к заключению сделки
После того, как все документы на выбранную квартиру проверены и цена согласована с продавцом, можно приступать к подготовке самой сделки.
- Предварительный договор купли-продажи (необязательно)
Этот документ может быть полезен, если сделка планируется через некоторое время (1-2 месяца). Он служит для подтверждения намерений сторон. Образец такого договора можно найти здесь. - Основной договор купли-продажи
Рекомендуется составить основной договор купли-продажи заранее, чтобы все условия были чётко прописаны. Когда все необходимые документы подготовлены и договор составлен, остаётся лишь дождаться назначенного дня, подписать документы, осуществить передачу денег продавцу и получить ключи от вашей новой квартиры.
Важно: после покупки квартиры сделку в установленные законом сроки необходимо зарегистрировать в Росреестре.
