В конце 2024 года снова был продлён мораторий на взыскание неустоек и штрафов с застройщиков. Это значит, что до 30 июня 2025 года граждане России не могут получить компенсацию, если купленное ими по договору долевого участия жильё не было построено в срок. Рассказываем, с чем связана эта мера и как действовать, если мораторий будет отменён.
История вопроса
Согласно российскому законодательству, дольщики могут потребовать компенсацию от девелопера в ряде случаев. Один из самых распространённых – задержка сдачи дома застройщиком. За это дольщику положена выплата неустойки. Речь идёт о тех собственниках жилья, которые приобретали его по договору долевого участия (ДДУ). Сейчас ДДУ – наиболее распространённый договор для покупки новостройки. Он регламентирован Федеральным законом 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
В ДДУ указано, что застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости. После разрешения на ввод такого жилья в эксплуатацию застройщик обязан передать его участнику долевого строительства (дольщику).
Как рассчитать возмещение по неустойке за просрочку передачи квартиры
Размер неустойки = Цена квартиры, указанная в договоре ДДУ * 1/300 * количество дней просрочки по обязательствам застройщика * средняя ставка рефинансирования ЦБ за все дни просрочки.
Важно: первый день просрочки – следующий за днём передачи объекта недвижимости по договору. Если квартиру должны были сдать дольщику 1 июня, то просрочка будет считаться со 2 июня. Если в договоре вместо конкретной даты указан квартал, то датой сдачи необходимо считать последний день квартала. Например, для первого квартала это будет 31 марта, для второго – 30 июня.
По закону, чтобы подать иск в суд на провинившегося застройщика, дольщику даже не нужно ждать подписания акта приёма-передачи объекта недвижимости. Но в последние 2 года эта норма не применяется на практике.
Так происходит из-за того, что в России реализован запрет на штрафы застройщикам, если они сорвали сроки сдачи новостроек. Это возможно благодаря специальному мораторию на взыскание штрафов и неустоек. Он введён постановлением Правительства РФ и действует до 30 июня 2025 года.
Выплата временно приостановлена для следующих неустоек и финансовых санкций:
- неустойка (пени) за нарушение застройщиком предусмотренного договором срока передачи дольщику объекта долевого строительства;
- возмещение убытков дольщика, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением застройщиком обязательств по договору (214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», ч. 1 ст. 10);
- проценты, подлежащие уплате дольщику из-за расторжения договора долевого участия или нарушения срока возврата средств;
- некоторые другие неустойки и иные финансовые санкции, которые причитаются дольщику по нормам Закона РФ «О защите прав потребителей».
Важно: если требования о неустойках и санкциях дольщик предъявил застройщику до 22 марта 2024 года, то застройщик не освобождается от уплаты, но может использовать отсрочку до 30 июня 2025 года включительно.
Зачем нужен мораторий
Интересно, что аналогичный мораторий уже не раз вводился и отменялся. Впервые он появился в России ещё в пандемию коронавируса в 2020 году. Таким способом власти поддерживали строительную отрасль. Мораторий стал одной из антикризисных мер для решения этой задачи.
Причина текущего продления действия моратория тоже антикризисная – девелоперам требуется поддержка в момент очередной волны экономической нестабильности в стране. Двузначная ключевая ставка, которая держится на этом уровне с лета 2023 года, и связанный с ней замедленный спрос на покупку жилья, особенно ипотечного – всё это не способствует развитию строительной сферы.
Тем не менее потребность в новых квадратных метрах у жителей России остаётся, поэтому, предвидя отложенный спрос, новое жильё и строят, и продают.
Жизнь после
Заранее прогнозировать, будет ли продлён мораторий снова, эксперты не берутся. Во многом решение зависит от ряда экономических показателей и общей ситуации в стране к 1 июля. Если мораторий снимут или отложат на несколько месяцев введение нового, у дольщиков может появиться возможность истребовать у застройщиков неустойки.
Как взыскать неустойку с застройщика по ДДУ
- Составьте письменную претензию к застройщику, зафиксировав срыв срока сдачи объекта недвижимости. Претензия может быть датирована первым днём просрочки и позже. Письмо можно написать от руки или напечатать на компьютере, текст претензии может быть составлен в свободной форме или по образцу из открытых интернет-источников.
- Направьте письмо в адрес застройщика всеми доступными способами: по электронной почте, указанной на сайте девелопера, и/или письмом с уведомлением о получении.
- Если ответ от застройщика не поступил хотя бы в 30-дневный срок, можно направить повторную претензию или обратиться с иском к застройщику в суд.
