Что выгоднее – ипотека или аренда в 2026 году

3 мин

Что внутри?

Получите основные тезисы

Ещё несколько лет назад покупка квартиры считалась инвестицией в будущее, а аренда – временным вариантом. В 2026 году всё не так однозначно. Ставки по кредитам и цены на жильё выросли, в том числе и на съёмное. Вместе со СберСовой разбираемся, сколько на самом деле стоят ипотека и аренда, какие расходы и риски есть у каждого варианта и какой из них выгоднее в конкретных ситуациях.

Содержание

Из чего на самом деле складывается ипотека
Сколько стоит аренда
Считаем на примере: ипотека или аренда
Что выгоднее – ипотека или аренда
Что ещё почитать на тему

Кондоминиум: простыми словами о совместном владении жильём

Из чего на самом деле складывается ипотека

Когда говорят об ипотеке, чаще всего имеют в виду только ежемесячный взнос по кредиту. Но на практике своя квартира обходится дороже, чем показывают онлайн-калькуляторы для расчёта платежа.

Помимо выплат банку появляются и другие траты: часть из них разовые, часть – регулярные. Если не заложить их в расчёты, бюджет может не выдержать такую нагрузку.

Что обычно входит в реальную стоимость ипотеки:

первоначальный взнос – чаще всего 15-30% стоимости квартиры;
проценты банку – за 20-30 лет переплата может составить ещё одну стоимость квартиры, а иногда и больше;
страхование – недвижимости, жизни и здоровья заёмщика;
ремонт и обустройство – актуально для вторичек и квартир в новостройках без отделки;
налоги и содержание жилья – налог на имущество, коммунальные платежи, взносы на капремонт.

В итоге платёж по ипотеке – это только верхушка айсберга. Поэтому перед покупкой важно считать не только выплату по кредиту, но и всё остальное. Такой подход помогает избежать ситуации, когда квартира есть, а жить в ней не на что.

Минфин расширил условия Дальневосточной и арктической ипотеки: что изменилось

Сколько стоит аренда

На первый взгляд кажется, что аренда дешевле покупки собственной квартиры: достаточно платить фиксированную сумму каждый месяц – и никаких забот.

Что стоит учитывать:

ежемесячную плату – саму аренду и коммунальные услуги, которые часто оплачиваются отдельно;
депозиты и комиссии – залог собственнику, услуги риелтора, иногда сразу двойной платёж при заселении;
ежегодный рост цен – при продлении или перезаключении договора собственник может повысить арендную плату;
расходы на переезды – если придётся менять жильё, потребуется оплачивать услугу грузчиков, транспорта, тратить время на поиск новой квартиры;
капитал не формируется – деньги уходят на проживание, но квартира не становится вашей собственностью.

При этом у аренды своё преимущество – гибкость. Можно быстрее сменить район, город или формат жилья и не быть привязанным к долгому кредиту.

Считаем на примере: ипотека или аренда

По статистике, жители российских регионов чаще всего покупают однушки и двухкомнатные квартиры. Для расчёта возьмём стандартную однушку в крупном городе.

Предположим:

стоимость квартиры – 10 млн рублей;
аренда аналогичной – 50 тысяч рублей в месяц;
первоначальный взнос по ипотеке – 20%;
срок кредита – 25 лет;
ставка – 22%.

Если покупать в ипотеку, понадобится первоначальный взнос – 2 млн рублей. В дополнение к этому почти сразу появляются траты на ремонт, мебель, технику – даже если квартира с отделкой, полностью без вложений обойтись не получится.

Дальше начинаются ежемесячные платежи банку. При таких условиях это около 140-160 тысяч рублей в месяц. А ещё – страховка, налог на имущество, коммунальные платежи и обслуживание дома. Чтобы ипотеку одобрили, доход должен быть ещё больше – примерно 200 тысяч рублей.

В итоге расходы выглядят примерно так:

за 5 лет – около 8-9 млн рублей;
за 10 лет – 16-19 млн рублей.

Сумма внушительная, но часть этих денег идёт на погашение основного долга. То есть вы постепенно получаете капитал в виде квартиры. После выплаты ипотеки у вас уже есть собственность и возможность, например, продать её или сдать.

С арендой не нужен крупный взнос и долгие согласования с банком. Обычно достаточно депозита и платы за первый месяц. Если аренда стоит 50 тысяч рублей в месяц, то для заключения договора на съём и заезд потребуется в среднем заплатить 120-200 тысяч рублей. Сюда входит оплата за первый и последний месяц, услуги риелтора и депозит.

Затем вы платите фиксированную сумму каждый месяц. Но аренда редко остаётся неизменной: собственники могут повышать цену раз в год, а при переезде могут возникать дополнительные расходы.

Если посчитать на несколько лет вперёд, получится примерно:

за 5 лет – около 2,7-3 млн рублей;
за 10 лет – 5,5-6 млн рублей.

Это заметно дешевле ипотеки на том же горизонте. Но деньги уходят только на проживание – актив в собственности не появляется.

Снимать или копить на ипотеку, живя с родителями?

Что выгоднее – ипотека или аренда

Одним комфортнее платить за своё жильё и постепенно превращать квартиру в актив, другим – сохранять мобильность и не обременять себя долгим кредитом. Всё зависит от образа жизни, доходов и планов на ближайшие годы.

Покупка квартиры чаще подходит тем, кто:

имеет стабильный и предсказуемый доход;
планирует жить в одном городе и районе долго;
уже накопил финансовую подушку и деньги на первоначальный взнос;
хочет своё жильё и готов вкладываться в ремонт и содержание.

Пример: Антону 32 года, он работает в крупной компании, живёт в одном городе уже десять лет и не планирует переездов. Доход стабильный, есть накопления на первоначальный взнос. Для него ипотека – способ купить своё жильё и чувствовать уверенность в завтрашнем дне, а не отдавать деньги за чужие квадратные метры.

Аренда может быть разумнее, если:

вы часто меняете работу или город и не хотите быть привязаны к одному месту;
пока нет накоплений на первый взнос;
ставки по ипотеке слишком высокие и выплачивать её будет сложно;
свободные деньги хочется направить на другие цели – например, обучение, бизнес или инвестиции.

Пример: Артёму 25 лет, он фрилансер и может переехать в любой момент. Доходы меняются вместе с планами, а для уверенности в своём будущем он пользуется программой долгосрочных сбережений и откладывает на пенсию. Съём даёт ему свободу: так проще сменить место проживания.

Когда речь заходит о квадратных метрах, нет единого ответа для каждого. Многое зависит от личной ситуации.

Посчитайте расходы, оцените стабильность дохода и подумайте, какой формат жизни вам ближе – осесть надолго или сохранить мобильность. Решение, с которым спокойно и финансово комфортно, почти всегда будет правильным.