В 2025 году рынок совершил качественный скачок: чистые активы рыночных закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости достигли 893 млрд рублей, увеличившись в полтора раза за год. Приток — более 227 млрд рублей, что почти втрое больше, чем годом ранее. На фоне продолжающегося цикла снижения ключевой ставки рынок вступает в новую фазу. Разбираемся, что стоит за этими цифрами, какую доходность можно ждать и о каких рисках важно помнить.
Как устроен ЗПИФ недвижимости и зачем он нужен
Это вид коллективных инвестиций, при котором деньги пайщиков объединяют, чтобы вкладывать в активы на заранее определённый срок. Если совсем просто — это совместная покупка, например, складского комплекса, из которого все участники получают свою долю арендной платы.
Главное отличие от открытых фондов: паи ЗПИФ, как правило, нельзя погасить до окончания срока — то есть у управляющей компании нет обязанности выкупать паи по требованию инвестора. Выйти можно либо через продажу на бирже (при наличии спроса), либо дождавшись погашения. Именно эта закрытость и позволяет фонду вкладываться в низколиквидные активы — недвижимость, землю, девелоперские проекты.
Имуществом фонда управляет лицензированная компания, её действия контролирует специализированный депозитарий, а активы перед покупкой изучает независимый оценщик. У всех участников есть лицензия Банка России.
Самый распространённый тип — рентные ЗПИФ, которые покупают готовую недвижимость для сдачи в аренду. Ещё есть девелоперские фонды с более высоким потенциалом доходности и рисками, а также смешанные и земельные.
Порог входа при этом может быть совсем невысоким. Пай биржевых ЗПИФ может стоить и 1000 рублей, но если напрямую покупать у управляющей компании, то может потребоваться несколько миллионов. Средний чек неквалифицированного инвестора в ЗПИФ сейчас около 2 млн рублей.
Рынок в цифрах: что произошло в 2025 году
Масштаб роста впечатляет. Стоимость чистых активов рыночных ЗПИФ недвижимости за три года выросла с примерно 360 млрд рублей в 2023 году до 893 млрд в 2025-м. Доля неквалифицированных инвесторов достигла 480 млрд рублей — это 54% рынка, рост на 61% за год. ЗПИФы вложили в коммерческую недвижимость рекордные 105,1 млрд рублей за 2025 год — в 2,3 раза больше, чем годом ранее.
По структуре активов доминирует складская и логистическая недвижимость. Она занимает около 80% активов ЗПИФ на конец 2025 года. В структуре сделок 2025 года склады заняли 67,3%, офисы — 24,1%, торговая недвижимость — 6,9%. При этом объём инвестиций в офисы вырос в 18 раз год к году, хотя и с низкой базы.
Важная деталь: рынок высококонцентрирован. По данным 2024 года, 89% активов рыночных ЗПИФ были сосредоточены у трёх управляющих компаний: «СФН», «Дом.РФ» и «Сбережения плюс». По итогам 2025 года, по данным PARUS, концентрация несколько снизилась — до порядка 81%.
Доходность: от 16 до 32%, но есть нюансы
По итогам 2025 года ЗПИФ недвижимости показали совокупную доходность в диапазоне 16-32%. Цифры выглядят привлекательно, но их стоит разложить на составляющие. Из них 7-15% — доход от арендных платежей, и 8-17% — прирост стоимости пая за счёт переоценки недвижимости. Также стоит помнить, что результаты от инвестирования в прошлом не гарантируют аналогичных значений в будущем.
Арендная доходность — это регулярный денежный поток, из которого инвестор получает выплаты. Переоценка — менее предсказуемый компонент: стоимость объектов пересматривают независимые оценщики, и она может как вырасти, так и снизиться. Важно не путать эти два вида дохода: совокупная доходность 32% не значит, что инвестор получил 32% «на руки» — значительная часть может приходиться на бумажную переоценку активов.
По типам недвижимости наибольшую арендную доходность показывает складской сегмент — 9-14% годовых при внутренней норме доходности 15-25%. Торговая недвижимость приносит 6-13%, офисная — 6-8% (данные за III квартал 2024 года, источник: УК «Парус Управление активами», обзор III кв. 2024).
Ликвидность: главная проблема, о которой молчат
Доходность — это одна сторона медали. Другая — возможность вовремя выйти из инвестиции. И здесь у ЗПИФ есть серьёзное слабое место.
Коэффициент оборачиваемости паёв на Мосбирже — всего 7% от всех средств в фондах в год. Объёмы торгов за 2025 год выросли втрое — до примерно 63 млрд рублей, но 53% оборота приходится на фонды «Парус», которые продают паи через биржевой стакан. Для менее ликвидных фондов спреды между ценой покупки и продажи могут быть весьма значительными.
Механизмов выхода из ЗПИФ несколько: погашение по окончании срока фонда, продажа на Мосбирже для биржевых фондов, внебиржевые сделки или выкуп у УК. Типичные сроки жизни фондов — от 3 до 15 лет, а для квалифицированных инвесторов с марта 2026 года максимальный срок увеличен до 49 лет. Вывод простой: в ЗПИФ не стоит вкладывать деньги, которые могут понадобиться в обозримом будущем. Это инструмент для долгосрочных инвестиций.
Что изменилось в регулировании
В 2025-2026 годах были внесены важные изменения в регулирование. Минимальная сумма активов, которой нужно владеть, чтобы получить статус квалифицированного инвестора, с 1 января 2026 года увеличилась до 24 млн рублей.
В июле 2025 года ЦБ дополнительно уточнил критерии и ввёл требование по доходу не менее 12 млн рублей в год. Это означает, что часть фондов стала недоступна для более широкого круга инвесторов.
С 1 марта 2026 года появилась возможность «расквалификации» — перевода фондов для квалифицированных инвесторов в категорию для неквалифицированных. Это может расширить выбор доступных инструментов.
Ещё одно нововведение: ЗПИФ для квалинвесторов могут выпускать паи нескольких классов с разными правами — по голосованию, выплатам, досрочному погашению. Для неквалифицированных инвесторов повышен лимит «права последнего слова» — со 100 до 300 тысяч рублей в год без повторного тестирования.
Контекст: что происходит с рынком недвижимости
Рынок недвижимости неоднороден. Средневзвешенная цена квадратного метра в новостройках Москвы (старые границы) к ноябрю 2025 года достигла 580 тысяч рублей, прибавив 17,7% с начала года. Прогнозы на 2026 год от аналитической компании «Циан» — рост цен на новостройки в пределах 12-14%, на вторичном рынке — 10-12%. Но при сохранении высокой ставки возможна и стагнация.
Для ЗПИФ главное значение имеет коммерческий сегмент. Складская недвижимость остаётся основным бенефициаром: дефицит площадей и долгосрочные договоры поддерживают арендные ставки. Объекты, купленные ЗПИФами в 2021-2022 годах по 30-40 тысяч рублей за квадратный метр, сейчас оцениваются вдвое и более дорого.
Цикл снижения ключевой ставки начался в июне 2025 года. За семь последовательных заседаний — с июня 2025 по март 2026 года — ЦБ снизил ставку с 21% до 15%: в июне — до 20% (-100 б. п.), в июле — до 18% (-200 б. п.), в сентябре — до 17% (-100 б. п.), в октябре — до 16,5% (-50 б. п.), в декабре — до 16% (-50 б. п.), в феврале 2026 — до 15,5% (-50 б. п.).
Двадцатого марта Совет директоров Банка России вновь снизил ключевую ставку – на 0,5 процентных пункта до 15%. Базовый прогноз ЦБ на 2026 год предполагает среднюю ставку в диапазоне 13,5-14,5%.
Для рынка ЗПИФ это означает две вещи: доходность депозитов продолжит снижаться, что может подтолкнуть капитал в сторону фондов, а удешевление кредита может в перспективе поддержать цены на недвижимость.
О чём стоит помнить
ЗПИФ на недвижимость — не депозит и не облигация. Это инструмент с рядом специфических рисков, которые стоит учитывать.
Многие ЗПИФ содержат всего один-два объекта, что создаёт зависимость от одного арендатора. Более диверсифицированные фонды — со многими объектами — снижают этот риск.
Оценочный риск: стоимость чистых активов рассчитывается на основе независимой оценки раз в полгода, и между оценками реальная стоимость может отличаться.
Спрос на коммерческую недвижимость остаётся довольно высоким, однако рыночный риск никогда нельзя исключать.
Наконец, не стоит забывать о комиссиях. Типичное вознаграждение управляющей компании составляет 1-3% от СЧА в год, плюс расходы на спецдепозитарий, оценщика и аудитора. При комиссии УК в 3% и арендной доходности 10% чистая доходность инвестора составит около 7% — и это ещё до уплаты НДФЛ.
Из налоговых преимуществ стоит отметить: для доходов от ЗПИФ (как от продажи/погашения паёв, так и от промежуточных выплат) действует ставка 13% при доходе до 2,4 млн рублей и 15% сверх этой суммы, без применения стандартной прогрессии до 22%. При владении паями более трёх лет доступен вычет до 3 млн рублей в год.
Рынок ЗПИФ на недвижимость за последний год перешёл из разряда экзотики в разряд заметных инвестиционных инструментов. Снижение ключевой ставки создаёт для него попутный ветер. Но ликвидность остаётся узким местом, концентрация рынка — системным вопросом, а заявленные показатели доходности требуют тщательной проверки — в первую очередь разграничения арендного дохода и бумажной переоценки. Для долгосрочного инвестора, готового разобраться в деталях и принять ограниченную ликвидность, это может быть интересным дополнением к портфелю. Для тех, кому важна возможность быстро выйти из позиции — вероятно, не лучший выбор.
