Обратимся к традиционным ценностям. На этот раз затронем тему инвестиций в недвижимость. Это риски или возможности? И то, и другое, а также традиционный способ сохранения и приумножения капитала.
Это игра вдолгую. Вложиться в рынок недвижимости можно двумя способами — вкладываясь в физические объекты и покупая финансовые инструменты.
Первый вариант можно реализовать, приобретая жилую или коммерческую недвижимость или земельные участки для перепродажи или сдачи в аренду. Второй вариант предполагает покупку акций и облигаций строительных компаний, на российском рынке доступны отраслевые ПИФы.
Такие вложения, на первый взгляд, довольно консервативны. Логика вполне понятна даже на интуитивном уровне. Со временем деньги обесцениваются, при этом инвестиции в недвижимость могут оказаться своего рода «тихой гаванью». Но так ли это безоблачно?
Разберём риски обоих подходов. Сразу отметим, что увеличение стоимости актива и дивиденды не являются гарантированными, историческая доходность не эквивалентна прогнозной. Начнём с общих (схожих) для двух типов вложений рисков, далее разберём более специфические.
Общие риски
Некорректный бизнес-план — предполагает отсутствие теоретической базы, неправильную оценку инвестором своих финансовых возможностей, недооценку рисков или их полное непонимание, слишком оптимистичный прогноз. Сюда можно добавить временной риск при инвестициях в ценные бумаги, связанный с неудачным временем для покупки или продажи бумаг, может быть связан с некорректным прогнозом. Также возможен неправильный выбор активов.
Рыночный — связан с возможностью непредвиденных неблагоприятных изменений в цене актива, прежде всего, значительной просадки. Риск может быть связан с экономической ситуацией или новостным фоном вокруг конкретного эмитента или объекта недвижимости. Речь идёт об отдельной классификации рисков: рыночные/нерыночные, то есть не связанные с ценами. В случае облигаций отметим изменения ставки ЦБ РФ. Если процентные ставки на рынке растут, то цена облигации снижается, и наоборот — цена облигации растёт, если процентные ставки снижаются.
Инфляционный — реализовывается, когда рост цен в стране приводит к постепенному обесцениванию актива и платежей по нему. Это особенно важно в случае неожиданного взлёта цен, неучтённого в финансовой модели.
Ликвидность — риски такого рода особенно актуальны для физических объектов недвижимости. Такие активы сложней продать в силу высокой стоимости, картину могут ухудшать географические или демографические факторы. Ценные бумаги, связанные с недвижимостью — более ликвидные активы. Тут может присутствовать своя градация. Больше рисков, связанных с ликвидностью, в акциях компаний третьего эшелона и паях ряда фондов на недвижимость.
Форс-мажоры — непредвиденные случаи. Примеры: стихийные бедствия, войны, пожары, эпидемии. Такие события могут привести к полной потере объекта недвижимости, блокировке ценных бумаг, заморозке активов. Минимизировать риски в первом случае поможет страховка, речь о физических объектах.
Реальная недвижимость
Отметим ещё раз основные плюсы таких инвестиций — интуитивно понятно, «активы на физическом носителе». Из минусов — дорого, долго окупается.
Налоговый риск — связан с возможными изменениями в законодательстве. Неожиданный рост налогов может разрушить разработанную ранее финансовую модель, увеличить срок окупаемости проекта или снизить поступления по нему. Незнание некоторых моментов может привести к так называемым налоговым ловушкам. Отметим налог с продажи объектов недвижимого имущества и вычеты.
Юридический риск часто становится неожиданным ударом для новичков. Споры с арендаторами — выселение за неуплату, порчу имущества или досрочный разрыв договора — тянутся месяцами в судах. Не забудьте обременения — ипотека, аресты или права третьих лиц, которые вскрываются только при сделке. Чтобы минимизировать, всегда заказывайте полную юридическую проверку и работайте с проверенным риелтором.
Не забываем про арендные платежи, которые могут не поспевать за инфляцией, а также проблемы с поиском новых арендаторов. Приведём аналогию: на рынке банковских услуг повышенная доходность может наблюдаться за счёт регулярного реинвестирования процентов. Возможны простои площадей, износ и необходимость реновации.
Финансовые инструменты
Речь идёт об облигациях девелоперов, ипотечных бондах, бумагах паевых инвестиционных фондов.
Часть рисков по финансовым инструментам мы обозначили в разделе «Общие риски». Кратко: временной, рыночный (включая процентный), инфляционный, ликвидности, форс-мажоры.
Кредитный — угроза того, что эмитент не сможет исполнить обязательства по долгам. Актуально прежде всего для облигаций, включая риски, связанные с банкротством предприятия.
Операционный — как правило, риск инфраструктурного или юридического характера. Примеры реализации такого риска: сбои на бирже и в работе торговых платформ, непоставка бумаг, задержки платежей. Зачастую речь идёт о технических проблемах. Возможно мошенничество, юридические проблемы или ошибки персонала.
Геополитический — возможны инциденты катастрофического уровня, связанные в том числе с санкциями. Пример: события ноября 2023 года, когда Управление по контролю за иностранными активами Минфина США внесло Санкт-Петербургскую биржу в санкционный список. После этого торги иностранными бумагами на ней были приостановлены, а активы инвесторов, включая REITs — заблокированы.
Страновой/региональный — в данном случае имеем в виду общую ситуацию на рынке бондов. Упомянем ещё валютный риск. Однако он по состоянию на I полугодие 2026 года, как правило, не актуален для ценных бумаг, связанных с недвижимостью.
Остановимся отдельно на ЗПИФах. Конкретный уровень риска зависит от инвестиционной стратегии каждого отдельного фонда. Инвестиции в недвижимость сопряжены с рисками, такими как колебания цен на объекты или арендные ставки, также возможные форс-мажорные обстоятельства. Для инвесторов в ЗПИФ эти риски смягчаются, поскольку выбор объектов недвижимости и управление ими осуществляются профессионалами. То, что риски смягчаются, не означает их полное исчезновение. Также могут отсутствовать арендные платежи.
Отметим, что для доступа инвесторов к высокорисковым активам Банк России требует пройти обязательное тестирование. Некоторые активы доступны только инвесторам, обладающим статусом квалифицированных.
Как минимизировать риски
- Теоретическая база.
- Предварительное исследование.
- Тщательный выбор агентов, включая риелторов и брокеров.
- Выставление тейк-профитов и стоп-лоссов.
- Торговля по тренду.
- Диверсификация.
- Регулярная ребалансировка портфеля.
- Хеджирование.
- Использование данных от рейтинговых агентств.
- Юридическая экспертиза при операциях с недвижимостью.
